重拳出击！六部委整顿住房租赁市场，解决新市民住房问题

日前，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议，定调来年住房市场着眼住房刚需。眼下，针对日益蓬勃的住房租赁市场和多样化的租赁需求，由于“租金贷”、“长租短付”及“高进低出”带来的长租公寓“暴雷”事件频发。

12月25日，国家住房和城乡建设部针对日前发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称“意见”）作出具体说明，对租赁主体备案、平台核验、“租金贷”以及“长租短付”带来的系列乱象进行具体规划。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，《意见》充分体现了发展租赁住房、稳定市场秩序的重要导向，充分体现了租赁市场稳租金、稳预期的导向。

《意见》主要有六个方面内容：

加强从业主体管理。《意见》明确，房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”，转租住房10套（间）以上的单位或个人，依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。

严跃进表示，这将有助于企业经营合规，防范随意操作租赁业务，同时对于一些个人房东出租房源等行为有较好的规范，使得各类房源后续能够得到更好的监管。

加强房源信息发布管理。《意见》指出，房源信息应当满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。

他指出，此次政策明确房源信息三要素，也是后续需要积极规范的方面，而类似价格等方面的管控也是很有必要的，否则最终将会影响租客权益。

规范租赁住房改造行为。《意见》要求各地制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。

严跃进表示，这一点是今年比较新的内容，相比于过去鼓励的角度，此次政策更强调了规范的概念。从这一点看，后续改造的方向不变，但细节需要做到位。同时预计2020年各地类似商改租、工改租的相关配套政策也会相应出台。

防范住房租赁金融风险。《意见》对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

对此，他指出，租赁领域的金融风险是这两年出现的新型金融风险，此次政策也明确指出对于此类新金融风险必须积极进行管控，预计后续在贷款期限和贷款额度等方面会有各类新要求。第二是对具体企业进行管控，类似违规模式普遍都和高杠杆收储房源等行为有关，需要积极管控，防范风险。

建设住房租赁管理服务平台。《意见》要求直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当建设完成住房租赁管理服务平台。

平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。严跃进认为，从此次政策可以看出，后续住房租赁管理服务平台会加强建设，此类平台将涉及到的相关功能也具有较为积极的意义，也是相关参与租赁业务的机构所需要关注的地方。

建立多层次住房租赁纠纷调处机制。《意见》要求房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台要建立投诉处理机制，对租赁纠纷承担首要调处职责。

相关行业组织要积极受理住房租赁投诉，引导当事人妥善化解纠纷。严跃进指出，对于类似机制，既需要研究一些普通的纠纷的常规快捷问题解决机制，也需要对一些新的租赁问题进行问题的解决。类似问题的解决，能够真正为租赁市场的发展提供更好的动力和支持。

　　加强对“长收短付”、“高进低出”等经营模式监管

“眼下，租金贷之所以频繁‘暴雷’，其实和长租公寓的盈利模式有关。”严跃进表示，目前租赁主体简单依靠资金回流急剧扩张，本身就不是一种可持续的盈利模式，资金端发生问题也是必然的，即使没有租金贷“暴雷”，“长收短付”、“高进低出”引发诸多乱象依然能够说明问题。

今年8月，拥有4.5万间出租房的南京乐伽商业管理有限公司由于资金链断裂，宣布破产倒闭。据悉，该公司要求租客一次至少支付半年以上的租金。不少一次性缴纳1年房租的租客在公司破产后，面临资金打水漂的困境。

此类运营模式在业内屡见不鲜，他们采取“长收短付”的运营模式，收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期，同时为吸引租客，辅助使用“高进低出”策略，即支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金，以帮助其提前透支租金完成回血，进而在全国铺陈房源，其目的与“租金贷”大同小异。

对此意见明确，住建部加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，并指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。同时，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

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